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なぜ売れない?なかなか売却できない理由とは?

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売りに出すとすぐに買い手がつく物件がある一方で、長期に渡ってなかなか売れない物件もあります。当然売れて欲しくて売却に出しているのですから、いつまでも売れないのでは困ってしまいますよね?

今回はなかなか売れない物件は「なぜ売れないのか?」その理由について解説します。どうすれば売れやすくなるのか対策もご提案しますので、参考になさってください。

1.業者に断られる不動産の特徴5つ

私たちプロの不動産業者から見た場合、なかなか売れない不動産にはいくつかの特徴があります。それはどんなものなのかをご紹介いたします。

 

①第一印象が良くない

何事も第一印象で決めてしまってはよくありません。しかしそうは言っても初めて見た時のインパクトというのは非常に重要です。買い手がネット上の物件写真を見たり現地を訪れた際の第一印象は後々まで引きずってしまうことがよくあります。建物の外壁にコケが生えてひどく汚れていたり、雨どいが壊れたままになっていたり、庭などに雑草が生い茂っていたりするのは買い手にマイナスイメージを与えてしまいます。

なにも大金をかけてリフォームする必要はありませんが、可能な範囲で補修や清掃をしたり草むしりを行うなど多少の努力は必要です。

 

②築年数が古すぎる

建築時期があまりにも古い建物は、多額のリフォーム費用が必要となる場合が多く、また住宅ローンが使えない場合もあるのでなかなか買い手がみつからない場合があります。

マンションであれば室内の壁・天井・床・建具・水回りなどを中心にリフォームを行えば、まるで新築のように生まれ変わりますが、戸建の場合はそれに加えて屋根・外壁・庭・駐車場・フェンスなどの外回りも手を入れなくてはならない場合があり、その費用は大変高額になります。

築年の古い物件のなかには接道要件を満たしていない「再建築不可」物件、法改定により建築当初とは規制が変わってしまったため「既存不適格」になってしまった物件であったりすることも。

また、測量精度が現在より低かったため敷地面積が登記簿と実測で異なったり、境界標がなく敷地境界線について隣地と協議が必要となるケースもあります。

他には敷地まで車が入れない・車庫が無い・車庫はあっても停められる車種が限られるなど車の利用について制限される物件も見受けられます。

昨今は各地で大きな自然災害が発生していますが、古い建物の場合は経年劣化だけでなく設計時の「耐震強度」の基準が現在とは異なっていますので買い手が敬遠してしまう場合があります。

 

③公共交通機関の利便性が良くない

平たく言えば「駅から遠い」物件のことです。「最寄り駅まで徒歩15分圏内」が理想と言われていますが、駅自体が少ない三浦半島一円では「駅近物件」も少ないのはご存じの通りです。

駅までバス便という地域も多くありますが、1時間あたり数本で終バスは20時過ぎ...などでは利便性は都市部とは比較になりません。

これは個人ではどうやっても解消できないことですから、これを打ち消せるアピールポイントを強調するしかありません。

「敷地が広い」「海が見える・海が近い」「豊かな自然に囲まれている」「学校が近い」などの一般的なポイントだけでなく、「夜道や通学路が安全」「桜の名所がある」「台風でも風当たりが強くない」など住んでいる方にしかわからないことをアピールするとよいでしょう。

 

④事件・事故・トラブルがある

建物に雨漏れがあったり住宅設備が壊れていたとしても、買い手がフルリフォーム前提であったり「建築用地」として考えているならそれほど大きな問題にはなりません。

もし過去にクリーニング店などを営んでいた場合には土壌汚染の可能性があるので調査の必要がありますが、最悪でも費用は要するものの汚染対策(土壌除去・入れ替え・封じ込め)など対応が出来ます。

しかし敷地内や近隣での事件事故は解消のしようがありません。国交省からのガイドラインはあるものの、買い手には話をせず黙って売るのは絶対に避けるべきです。あとで隣近所の方から聞いて「知っていたら買わなかった」と裁判沙汰になった例もあります。人によって感じ方は異なるものです。買主にはしっかりと状況をお話しして承知の上で取り引きをしてもらえるようにしましょう。

近隣トラブルについては、それが個人間の内容であればまだしも、例えば敷地境界線の位置など不動産に関することであれば、必ず解決してからでないと売買はできません。お互い誠意をもって話し合い、場合によっては譲歩することも必要となる場合があります。

 

⑤地域のニーズと合っていない

一人暮らし向けや駅近のマンションなどが人気のエリアで、ファミリー世帯向けの戸建てを売却しようとしても、なかなか買い手がつかないケースが考えられます。このような場合は、たとえば戸建てをシェアハウスとして活用するなど、地域性や時代のニーズに合うように工夫することが求められるでしょう。

自宅の売却を検討している方はハウスウェルに相談しませんか?お問い合わせはこちら

 

2.不動産が売れないときに取るべきでない行動3選

不動産がなかなか売却できないからといって、焦って行動するのは非常に危険。間違った行動を取ってしまうことで、大きな損失を被ってしまうリスクが高まります。

 

ここでは、不動産が売れない場合に取るべきではない行動を3つご紹介しましょう。

 

 

①リフォームをする

 

不動産が売却できないからといって、勝手にリフォームをするのは避けるべきです。買い主によっては、購入後に自分好みにリフォームをしたいと考える方もいます。そのようなニーズを取りこぼさないためにも、専門家のアドバイスをもらいながらリフォームの必要性について考える必要があります。

 

リフォームをする場合、基本的に物件の販売価格に上乗せすることはできません。リフォーム費用は自費負担となるケースがほとんどであることを理解しておきましょう。

 

 

②空き家にする

 

売却できないからといって、空き家の状態にするのもおすすめできません。居住中の不動産だから売れないと考える方もいますが、実は、居住中の不動産のほうが入居後のイメージがつきやすいというメリットがあるのです。

 

「住んでいることによって内覧の都合をつけづらい」といった事情がない限りは、売却のために空き家にするのは得策ではないと覚えておきましょう。

 

 

③不動産を取り壊す

 

築年数が古い物件だからといって、取り壊して更地にするのも得策とはいえません。更地にする行為にも、リフォームをするのと同様に多額の費用が必要です。固定資産税が増えたり、家を建てるイメージをしにくくなったりなどのデメリットも生じてしまうでしょう。

 

住宅が残っている場合のほうが固定資産税は安くなるため、取り壊す場合は、売買が成立してから行うのがおすすめです。

3.不動産が売却できないときの対処法

①信頼できる不動産仲介業者を探す

 

不動産業者は、それぞれが得意分野や得意とするエリアを持ちます。売却を断られる場合、物件がその業者にとって苦手な分野やエリアの不動産なのかもしれません。

 

複数の不動産会社に相談をすれば、信頼して任せられる業者と出会える可能性が高まります。

 

 

②買い取りも検討してみる

 

売却のほかにも、不動産会社が直接物件を買い取る「買取」という方法も存在します。すぐに不動産を手放したい場合や、現金をすぐに手元に欲しい場合などにおすすめの方法です。

 

ただし、売却に比べて価格が落ちてしまうというデメリットがあるため、一度買取査定をしてもらったうえで慎重に検討するようにしましょう。

 

 

③駐車場としての活用を検討する

 

最近では、不動産の空きスペースを活用して駐車場を設けるケースも多く見られます。わざわざ不動産を取り壊す必要がないため、売却が成立するまで土地を有効活用できるでしょう。

 

最近では、空き地を有効活用する駐車場マッチングサービスなども人気を集めていますので、一つの手段として検討してください。

4. まとめ

売れない期間が続くのであれば、放置せずに何か対策を取ることが大切です。不動産がなかなか売却できないとお悩みの場合は、外観や室内のクリーニング、メンテナンスを徹底するのはもちろん、利用する不動産会社について再度検討することも大切です。

 

 複数の不動産会社に相談をしてもなかなか売却できない場合は、利用する不動産会社をあらためて検討し直しましょう。

 

家を売却しやすくするためには、大手の不動産会社に売却を相談するのも一つの方法ですが、地元密着型で営業をする不動産会社に相談するのも得策です。エリアによっては、大手不動産が参入しない地域もあるため、いわゆる町の不動産会社に頼ることも検討してください。

 

家の売却を検討している方は、ぜひハウスウェルにご相談ください。売却する際のポイントはもちろん、現在のお住まいの価値を見出し、適切な価格で売却できるよう手厚くサポートいたします。

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